Généralités

Toutes parcelles sur le territoire n'est pas constructible de la même manière selon le lieu, la commune, la zone, le canton et la nationalité de l'acquéreur.  Il est important d'analyser sur la parcelle les différents plans de zones, les règlements communaux et cantonaux, les ordonnances, directives et les arrêtés. Ce travail fastidieux est nécessaire avant tout développement de projet architectural car ils ont une conséquence direct sur la volumétrie et l'esthétisme du futur projet.

PARCELLE OU BIEN IMMOBILIER

ACQUERIR, CONSTRUIRE, TRANSFORMER UN BIEN ?

Premier conseil : Prenez rendez-vous avec un architecte reconnu qui connait et pratique les différents règlements, directives, ordonnances pour étudier sous forme d'étude de faisabilité le potentiel à bâtir.

QUEL ZONE SE TROUVE LE BIEN ?

En premier lieu, il est important de voir dans quel zone et de quel compétence le bien soumis pour tout projet de construction, rénovation ou transformation

COMPETANCE COMMUNALE

ZONE A CONSTRUIRE

> Village

> Résidentiel

> Artisanale

> ....

HORS ZONES 

> Agricole

> Mayen

> Viticole

> Forestier

> .....

COMPETANCE CANTONALE

QUEL POTENTIEL A BATIR ?

Puis une fois la zone identifiée, il est primordial de calculer quel est la surface de construction autorisé pour la parcelle donné. Si un bien existe déjà, l'architecte devra faire un relever précis et un calcul minutieux des surface utilisées. Selon les communes, les zones et les règlements, la densité n'est pas appliqué de la même façon :

IUS

Indice utilisation du sol

Le Glossaire cantonal détail les pièces pris en compte dans le calcul de densité.

Voir lien ci-dessous :

IBUS

Durant la période transitoire, les communes Valaisanne peuvent appliquer ce calcul jusqu'à validation de leurs nouveau règlement communale.

Dans le calcul toutes les surfaces construite (même non chauffé) sont prise dans les calcules. En revanche la densité en est augmenté. Voir tableau ci-dessous :

IL RESTE DE LA DENSITE ?

Oui il sera possible d'agrandir votre bien.

IL MANQUE DE LA DENSITE ?

 

Il sera possible de rénover entièrement le bien, toutefois, 

 il ne sera pas possible de l'agrandir.

BIEN A SAVOIR :

 

MINERGIE

a lois de l'energie octroi un bonus de densité de 10% en d'obtention du LABEL MINERGIE : 

TRANSFERT DE DENSITE

La nouvelle loi cantonale autorise le transfert de densité de parcelle éloignée pour autant qu'elles se trouvent dans la même zone

Surface parcelle max

=

1'000 - 1'500 m2

Surface habitable max

=

150 - 250 m2

Revente interdite durant 5ans 

NATIONALITE DE L'ACQUEREUR ?

La Lex Koller voté en 1983  limite l'accès à la propriété aux étrangers. Dans le cas ou l'acquéreur serait serait étranger, les conditions de surface à bâtir est très restrictif :

Pas de contraintes particulière

Commune - de 20% 

Nouvelle résidence secondaire autorisée

 

Peu de contraintes

Commune + de 20% 

 

> Nouvelle résidence secondaire interdite

> Agrandissement possible de 30%

> Division d'un appart en 2 possible

> Démolition et reconstruction possible

> . . . 

Nombreuses contraintes

LA COMMUNE DEPASSE-ELLE LES 20% DE RESIDENCE SECONDAIRE ?

Le 1 mars 2012, le peuble à voté pour la loi Weber qui limite à 20% les résidences secondaires en Suisse. Aucune nouvelle habitation ne peux donc être crée si la commune dépasse déjà ce quota. Il est est donc important de contrôler en premier lieu ce point. Les résidence secondaire existantes peuvent être agrandis à certaine conditions très stricts

Importance de consulter les textes de lois :

LOI SUR L'AMENAGEMENT DU TERRITOIRE ? DE-ZONNAGE EN VUE ?

Le 3 maris 2013, la population suisse s'est prononcée en faveur de la révision de la loi sur l'aménagement du territoire afin de freiner le mitage du territoire.  Le 15 avril 2019 la loi cantonale d'application de la LAT est entrée en vigueur en Valais. 90 localités ont des surfaces constructibles surdimensionnées et on le devoir de dézoner une partie des terrains à bâtir. Le canton a aviser les communes concernées qui ont maintenant 5 ans pour revoir son plan d'aménagement du territoire / plan de zones pour réduire ces zones. Elles ont notamment la possible de mettre des terrains en réserve pour avoir le temps de réflexion e éviter l'euforie des permis de construires

COMMUNE AYANT UN BON RATIO DE ZONE A BATIR

Pas de risque de dé-zonage 
(ex : Bagnes)

COMMUNE AYANT UN RATIO DE ZONE A BATIR TROP IMPORTANT

Risque de mise réserve et de dézonnage

(ex : Zinal, Troistorrent, ...)

AUTRES CONTRAINTES : DANGERS NATURELS, SERVITUDES, RISQUES ....

Enfin il est important de prendre également en considération d'autres éléments qui peuvent limité la transformation ou la construction d'une bien à savoir :

> Danger d'avalanche

> Limite de forêts

> Alignement à la route

> Zone protection des eaux

> Servitude de non-batir ou de hauteur

> ....

Tout ces éléments sont a étudier avec votre architecte

Pour conclure, l'étude de faisabilité pour étudier un potentiel à bâtir est compliqué et nécessite des recherches approfondies. Pour cette étude, il est très souvent nécessaire de faire un relever complet du bien afin de pouvoir calculer les surfaces justes. N'hésitez pas à prendre contact avec l'un de nos membres pour connaitre le potentiel de votre bien.